从面子到里子，从改造前到改造后，北京老旧小区改造工作的改革方案有了详细的工作思路。11月15日，市政府办公厅发布通知，市政府已于近日发布《北京市老旧小区改造工作改革方案》，包含8个方面32条细则。《方案》提出，本市将全面开展老旧小区体检，力争在2022年年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。

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坚持“先治理、后改造”

本市一直秉持老旧小区改造要综合治理的思路。《方案》强调，坚持“先治理、后改造”，明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理标准。依法拆除违法建设，影响改造工程的应在改造前拆除。通过“自拆、帮拆、劝拆”等形式，拆除影响改造工程的外窗护栏，保障节能改造工程质量。全面拆除地桩地锁，治理开墙打洞和地下空间违规使用，对群租房进行动态清零。

具体到项目管理上，《方案》提出，要全面开展老旧小区体检，力争在2022年年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。各区将结合体检结果和居民诉求等实际，对储备项目分批申报列入改造实施计划，并动态调整。在推进危旧楼改建和简易楼腾退项目方面，本市将加大力度推进改造周期短、当年能见效的楼内上下水管线改造、公共区域市政专业管线改造、适老化改造等单项改造项目，支持实施环境整治项目。

同时，创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制，可将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围，实施改建带改造、解危带改造。改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑面积，由区政府统筹用于补充社区配套短板或建设保障性租赁住房、公租房、共有产权房。

小区可补建公共服务设施

《方案》细化了老旧小区改造内容和标准。其中，基础类改造内容包含13项内容，例如楼本体节能改造、供水、排水、供气等老旧管线改造；完善类改造内容有11项，包括居民需求强烈的楼内上下水管线改造、加装电梯、安装电动自行车集中充电设施和消防设施等；提升类改造指引共12项，各小区可根据自身及周边实际条件，利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、体育、社区食堂、卫生防疫、便利店等公共服务设施。

其中，老楼加装电梯方面，《方案》提出将绘制全市老楼加装电梯地图，向社会公开，并进行动态管理；出台利益平衡指引，指导居民依法协商，促进达成共识；支持各区搭建加装电梯服务平台，提供一站式服务。

对于居民关注的上下水管线改造，《方案》也明确，要完善楼内上下水管线改造申请制，利用好协商议事平台，充分开展民主协商，引导居民达成共识；提前公示改造计划，避免因居民新装修房屋等原因造成经济损失；明确改造申请截止时间，充分预留居民协商和申请时间。

可提取公积金用于楼本体改造

在规划建设审批管理方面，《方案》提出，本市将设立老旧小区新建改建配套设施规划指标“流量池”，对于老旧小区改造过程中实施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模计入各区建筑管控规模，可由各区单独备案统计，进行全区统筹。同时，创新规划管理措施，允许土地性质兼容和建筑功能混合。利用现状使用的车棚、门房以及闲置的锅炉房、煤棚（场）等房屋设施，改建便民服务设施，可依据规划自然资源部门出具的意见办理相关经营证照。

在老旧小区改造资金方面，《方案》也提出了住房公积金的支持政策，允许提取本人及其配偶名下的住房公积金，用于楼本体改造、加装电梯、危旧楼改建和交存专项维修资金；支持居民申请公积金贷款用于危旧楼改建，明确提取和贷款操作流程。

老旧小区改造后，环境美了，更需要长效的管理机制来维护。《方案》提出，本市将在具备条件的老旧小区试行物业服务“信托制”试点，即由小区全体业主作为委托人，将物业费、公共收益等作为共有基金委托给业委会管理，小区物业管理支出全部从基金账户中支取，由物业公司提供公开透明、质价相符的物业服务。

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